商业世界里，有些账不是钱能算清的。胖东来给出了自己的答案。

产联社编辑丨开蓉蓉

2026年8月7日，胖东来投下一枚重磅炸弹：运营24年、年销售额约20亿元、年利润超1亿元的许昌生活广场店，年底关闭。

理由听起来不像商业决策，更像个人宣言。于东来在社交平台发文称，2015年因工作人员操作失误，个别租户租金“涨到无法想象的地步，远远脱离了公平”，这件事成了他十年的“心结”。“无论钱多钱少，失去公平正义的精神是底线。”

一个老板为了十年前的一口气，关掉年利过亿的店。放在任何商学院案例里，这都像“非理性”的样本。

但如果把视线拉长，你会发现另一件事正在发生：几乎同一时间，胖东来投资65亿元的“梦之城”破土动工，总建筑面积57.59万平方米，零杠杆、全自有资金。一关一建之间，藏着一套完全不同于资本逻辑的商业算盘。

图片来源：于东来社交平台

一、租金失控：越成功的生意，越捏在别人手里

许昌生活广场的病灶，其实是中国零售业的一个老毛病：产权碎片化。

这个物业由多个小业主分散持有。早期商圈不成熟，租金便宜，商户进场培育人气。等养了几年，生意火了，个别小业主不干了。人家不看市场基准租金，看的是你一天卖多少货，按你的盈利水平往上加价。你经营越成功，他涨价越狠。

于东来碰上的就是这种事。2015年签约时没有统签，留下了“个别畸高”的口子，一别就是十年。

类似的亏，他吃过一次。2015年新乡大胖店续约，房东把租金从800多万元直接拉到2400万元，那家店当年利润六七千万元。“想都没想直接放弃。”于东来说。

两次闭店，同一个死结：租来的生意，做得越好，命脉越捏在别人手里。你把一个商圈从冷清做到热闹，最后最大的受益者未必是你自己。

中指研究院的数据显示，2026年上半年重点城市商业街租金还在往下走，超八成的样本都在回调。虚高的商铺租金正在被市场出清，但像胖东来这样靠人拉起来的商圈，房东的心理预期往往还停留在最高点。这种错位，迟早要爆。

图片来源：中指研究院

二、从租客到业主：65亿零杠杆买断经营自主权

关店是被动止损，建“梦之城”才是真正的战略棋。

2026年5月，胖东来历史上投资最大的单体项目正式开工。57.59万平方米，涵盖百货、超市、电器、珠宝、电影、餐饮、酒店。项目一期建筑面积46.7万平方米，规划3327个停车位，建筑主体长299米、宽216米、高50米。关键是两个字：自持。

图：胖东来梦之城效果图

来源：于东来抖音截图（2026年7月23日发布）

从“租客”变成“业主”，胖东来要的是经营自主权。租约一年一签、三年一签，房东随时可能坐地起价，但自己的物业没人能赶你走。

有人问：65亿，哪来的底气？

胖东来2025年全年营收235.31亿元，较2024年的169.64亿元增长65.67亿元，同比增长38.71%；净利润约15亿元。2026年上半年累计销售额139.55亿元，同比增长24.23%。这笔现金流，支撑得起重资产投入。而且“梦之城”是零杠杆，不借钱、不融资，全靠自有资金。

对比一下行业主流打法。万达们是高周转、强品牌输出，靠租金回报和资本周转吃饭。胖东来不上市，不扩张规模，账上现金流充裕，走的是另一条路：用零售主业赚的钱，反哺物业自持，再用自持物业锁定长期经营稳定性。

当别人还在为下一轮租约发愁的时候，于东来已经把未来几十年的经营自主权买断了。

三、高薪酬，低流失：95%利润分给员工换来0.50%流失率

那胖东来的钱是从哪赚出来的？答案很朴素：人。

2026年上半年，胖东来集团仅流失52名员工，人员流失率0.50%，管理层无一人流失。作为对比，2025年全年流失109人、流失率1.05%，2024年全年流失171人、流失率2.01%。而国内传统零售业基层员工年均流失率普遍在15%至20%。

差距从哪来的？于东来1999年挣了1700万元，年底就拿了一半分给员工。二十多年过去，这个比例不断上升。2025年全年利润约15亿元，其中超14.25亿元用于员工激励。2025年，8000多名员工税后平均月收入9000元；到了2026年一季度，这个数字涨到了9598元。公司总资产约37.93亿元，管理层分一半、员工分一半，8633名普通员工人均分到20万元。

于东来自己开着一辆二手帕萨特，穿20块钱的布鞋。2026年6月，他在内部分享会上说过一句引发热议的话：“大家其实不值这么多钱。”他怕高薪让员工心态膨胀，离开胖东来就适应不了外面的世界。随后胖东来官方紧急声明澄清，否认“降薪”传闻，于东来也紧接着表态：胖东来未来永远都会持续用超值的薪酬政策。

这话听着矛盾，细想其实不矛盾。他清楚高薪是工具，不是目的。工具是用来留住人、养住心，让人安心把服务做到极致。顾客感受到的每一分舒服，背后都是员工被善待之后的自然流露。

这个逻辑链很简单：钱分得多，人留得住，服务稳定，顾客认你，生意好做，钱赚得回来。形成一个完美的闭环。

一个细节可以佐证。2026年7月，胖东来因为免费供应直饮水被市民用大桶大量取用上了热搜。很多企业遇到这种事可能就直接取消服务了，胖东来的做法是出台管理规范引导文明使用。不计较一时得失，不跟顾客算小账，这种底气恰恰来自账上不差钱、心里不慌。

四、全国零售业示范样板与四重隐忧

2026年7月13日，于东来作为民营企业家代表出席李强总理主持召开的经济形势专家和企业家座谈会并发言。同月，商务部等九部门联合印发的《关于加快零售业创新发展的意见》，将推广胖东来经营经验列为全国零售业四大示范样板之首。2026年上半年，胖东来销售额达145.4亿元，稳定吸纳就业超1.9万人。在中国连锁经营协会发布的“2026年中国超市TOP100”中，胖东来超市以2025年126.43亿元的销售额首次跻身全国前十，位列第九。

一家区域超市，为什么被国家层面反复“看见”？因为整个零售行业太需要另一种活法了。电商冲击、消费分级、低价内卷，大多数线下零售都在降本增效、收缩规模。胖东来走了一条相反的路：不卷价格卷服务，不卷营销卷待人。于东来说过一句话：“世界上真正懂爱和善良的群体是不会内卷的……低价竞争会让所有人成为受害者。”“胖东来经验”的核心，说白了就三条：钱分到位，人留得住，顾客信得过。三件事环环相扣，缺一不可。

但光环之下，也有需要直视的问号。

这套模式能复制吗？于东来自己给出了答案。2025年8月，他在接受《人民日报》专访时直言：“胖东来的经营模式有可借鉴的地方，但要完全复制并不容易，也没必要。因为每个企业所处的环境、文化和团队都不一样。”一家发展了二十多年的企业，至今主要集中在许昌、新乡等河南本土城市。复制成本太高，服务、薪资、品控都是用钱堆出来的，单店投入大、回本慢。这或许也解释了于东来为何在2026年8月宣布：2030年后将停止所有经营项目发展，像学校一样专注文化研究。

没有于东来的胖东来，还是胖东来吗？2026年2月，60岁的于东来宣布正式退休，转为顾问角色，日常工作交由8人组成的胖东来决策委员会主持。他同时划了几条红线：胖东来是学校性质，永不上市；最高管理层60岁前必须退出权力岗位。问题在于，胖东来的品牌高度绑定于东来的个人价值观。作为一名个人色彩鲜明、对企业拥有绝对控制权的创始人，他的存在本身就是胖东来“信任资产”的核心构成。当他退居幕后，这套以“人格信任”为地基的体系还能不能自行运转？于东来显然意识到了这一点，他早在2019年就开始推行轮值制度。但“人格化”品牌向“制度化”品牌的转换，从来不是一蹴而就的。

65亿的“梦之城”是一场豪赌吗？房地产行业重资产、长周期、专业门槛高。有分析指出，如果开发周期拉长，主营业务的现金流一旦出现波动，沉淀下来的重资产就可能变成拖累。艾媒咨询CEO张毅也提醒，许昌本地人口规模与消费能力能否支撑这一庞大业态是首要考量因素。当然，胖东来账上现金充裕、零贷款、65亿投资分三年滚动投入，提供了相当厚的安全垫。但“不差钱”和“不怕风险”之间，终究隔着一段距离。

高调的“神坛”能待多久？2025年以来，胖东来接连遭遇舆论风波。先是玉石博主“柴怼怼”炮轰胖东来玉石销售存在暴利；随后“红内裤掉色”事件发酵，胖东来发布53页调查报告自证清白。于东来本人也因在社交媒体情绪化发声而备受争议。当一家企业被捧上“神坛”，任何瑕疵都会被放大。胖东来的品牌建立在“公平·自由”的叙事之上，这种叙事既是护城河，也是易碎品。

五、商业的另一种算法

图片来源：于东来抖音截图

关掉一家年利过亿的老店，是因为“心结”；砸65亿建一座新城，是为了“自主”。一关一建之间，胖东来算的从来不是一城一池的得失。

在资本驱动的商业世界里，这种打法显得“不划算”：不上市、不扩张、不追求规模最大化，甚至为了一句“公平”可以舍弃真金白银。但也正因如此，它构建了一种同行难以复制的护城河：信任。

信任是个很虚的词，但体现在数据上就是0.50%的流失率、24%的增速、商务部示范样板。当整个行业在为下一轮租约焦虑、为下个月的业绩发愁时，胖东来已经在操心另一件事：怎么让员工更幸福。

这可能才是胖东来最可敬的地方。它用看似“非商业”的手段，做出了最硬的商业结果。

信息来源说明

数据与官方来源：胖东来集团官方公布、于东来个人社交平台、商务部、中国连锁经营协会、

许昌市魏都区人民法院

研报来源：中指研究院，《2026上半年中国商铺租金指数研究报告》，2026年8月4日

报道来源：

新华社、光明日报，2026年7月13日：李强总理主持召开经济形势专家和企业家座谈会，于东来发言

《人民日报》，2025年8月19日：于东来专访，谈胖东来模式可复制性

胖东来官方抖音号，2025年2月14日：发布“红内裤掉色”事件53页调查报告

多家媒体报道，2026年5月20日：胖东来“梦之城”开工

多家媒体报道，2025年3月：玉石博主“柴怼怼”炮轰胖东来玉石暴利事件

多家媒体报道，2026年2月：于东来宣布正式退休

多家媒体报道，2026年8月：于东来宣布2030年后停止经营项目发展

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