远东发展7.5亿港元出售捷彩有限公司 京东集团接手改建学生宿舍

产联社编辑 卓玛

摘要：远东发展借出售附属公司股份推进去杠杆策略，并将与买方京东集团建立策略关系，探索香港潜在学生宿舍项目合作。

远东发展（00035.HK）把一物业资产出售给了京东。7月6日，香港上市地产商远东发展在港交所公告，集团将全资附属捷彩有限公司（Charter Joy Limited）全部股份作价7.5亿港元，出售给京东集团旗下公司JD Fabulous Development XI Limited。

目标公司捷彩有限公司主要持有一项位于香港油麻地的物业，前身是海景丝丽酒店，现阶段正进行客房翻新改造工程，批量将酒店客房调整适配为学生住宿标准，全部改造工程预计2026年下半年完工交付，届时物业将全面转型专业化学生宿舍运营场地。

该项交易不仅是远东发展释放资产增值价值、执行去杠杆策略的重要举措，也意味着京东集团股份有限公司（09618.HK/NASDAQ:JD，下称“京东集团”）正作为最终实益拥有人，正式将触角延伸至香港学生宿舍投资领域 。

溢价近1.8倍 引入保固金与对价调整机制

从对价结构来看，本次交易的初步购买价主要由两部分组成：一是该物业港币7.5亿元的协定价值 ；二是目标公司基于交割时营运资金相关项目调整后的估计资产净值 。这一价格较该物业于2026年3月31日的经审核账面净值（约港币2.659亿元）大幅溢价约182.06% 。远东发展董事会表示，购买价的厘定已综合考量了可资比较地点类似同级物业的现行市价、香港整体商业营商环境，以及集团释放资产增值价值的既定策略 。

在付款条款方面，买方须在买卖协议订立后5个营业日内支付10%的按金（即港币7500万元）至共同托管账户 。

值得注意的是，由于该物业正处于改建阶段，交易协议设计了精细的保固金扣减机制 。公告披露，该物业一直将客房转换为学生宿舍单位，预期全面转换将于2026年下半年完成 。目前该物业尚有76间客房未能于交割前完成改建 。为此，双方同意扣留港币500万元作为保固金 。若改建工程不迟于2026年10月31日顺利完工，保固金将在10个营业日内退还卖方 ；若延期，买方有权委任第三方承办商进场，产生的所有成本开支将直接从保固金或总购买价中扣除 。

目标公司连续两年亏损 核心资产品牌转换在即

此次交易所涉及的核心资产——目标公司捷彩有限公司，为根据香港法律注册成立的有限责任公司，其核心业务即持有上述正处于转换阶段的改建物业 。

从披露的财务数据来看，目标公司目前仍处于亏损状态，但随着经营体量的扩大，业绩表现有所改善 。截至2025年3月31日止年度，目标公司经审计收入为港币2538.2万元，除税后亏损为港币2986.3万元 ；而截至2026年3月31日止年度，其经审计收入同比拉升43.93%至港币3653.2万元，除税后亏损则收窄至港币1911.2万元 。

交易完成后，目标公司将不再为远东发展的附属公司，其财务业绩亦不再并表 。虽然资产的所有权发生了转移，但该宿舍物业未来的日常运营并不会“易主” 。根据双方协定，在交割落实的同时，买卖双方将订立一份为期三年的《管理协议》 。远东发展旗下的间接全资附属公司DHI Hotel Management HK Limited（下称“管理人”）将继续负责该学生宿舍的日常管理与营运 。

作为管理协议的核心条款，管理人承诺在三年期限内，每年向买方控制的目标公司支付固定的保证收入，并以12个月分期预付 。与之对等，管理人有权收取营运该宿舍物业产生的所有收益及收入，并自行承担期间的所有营运开支与税项 。远东发展则为管理人在管理协议项下的履约责任提供无条件担保，最高限额不超过三年期保证收入的总和 。

远东发展去杠杆 京东跨界香港学生宿舍

对于这笔交易，买卖双方均展现出各取所需的战略动机 。

远东发展董事会明确指出，出售该项目所得的款项净额，将主要用于偿还现有的银行贷款，余额则充当集团的营运资金 。此举完全符合远东发展当前改善资产负债表、推出去杠杆化，以及通过变现非核心资产来实现资本循环投资的长期策略 。

远东发展在公告中直言，该笔交易最关键的隐性红利，是为集团提供了与京东集团建立策略关系的难得契机。远东发展希望借此机会，与京东集团共同探索未来在香港学生宿舍项目上的进一步深度合作。

从行业周期及宏观背景来看，近年来由于内地来港求学学生数量激增，香港的学生宿舍租金回报率与入住率双双走高，正在成为机构投资者眼中兼具防守性与成长性的优质赛道。远东发展自2023年起便开始捕捉这一风口，推进酒店资产向学生宿舍的轻资产运营转型 。此次京东集团高溢价接盘，显示出传统电商巨头在香港跨境资产配置及新型地产投资领域的战略野心 。

目前，该交易的最终完成仍需满足一系列先决条件，包括目标公司出示规范的物业产权证明、取得现有融资方的书面豁免、结清或资本化所有公司间往来款项，以及通过香港联交所的相关合规审查等 。由于该交易的最高适用百分比率可能超过25%，根据联交所上市规则，其可能构成本公司的须予披露交易或主要交易 。目前远东发展已获得持股约55.56%的一批有密切联系的控股股东书面批准，倘若被确认为主要交易，将可豁免召开股东大会 。远东发展表示将向联交所申请豁免严格遵守15个营业日内寄发通函的规定，并适时另行发布公告 。