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【产联社】首批商业不动产REITs季报出炉。10月27日，汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT和中金唯品会商业REIT集中披露2026年三季报。4只产品底层资产出租率均超过95%，租金收缴率均超过98%，年化现金流分派率介于4.44%至8.58%之间。

首批产品分别投向写字楼、城市购物中心和奥特莱斯。季报披露的租金收缴、客流销售、品牌调整和收益分配情况，开始呈现不同商业业态上市后的运营差异。

西安奥莱分派率最高，上海地产商业REIT率先分红

国泰海通砂之船商业REIT年化现金流分派率为8.58%，在首批4只产品中最高，报告期内可供分配金额为6545.26万元。

该产品底层资产为西安砂之船奥莱。报告期末，项目出租率和租金收缴率均为100%；三季度实现销售额约6.76亿元，同比增长4.06%，客流量约356.22万人次，同比增长7.69%，会员数量约247.61万人，同比增长19.90%。

季报显示，该产品8.58%的年化现金流分派率，主要由年初至报告期末可供分配金额包含过渡期损益所致。

汇添富上海地产商业REIT年化现金流分派率为7.47%，报告期内可供分配金额为4644.02万元。该产品报告期内实施首次收益分配，实际分配金额为4024.00万元。

其底层资产为上海的鼎保大厦和鼎博大厦，以办公业态为主。报告期末，两座项目出租率分别为100%和99.33%，整体出租率为99.64%，租金收缴率为98.57%，加权平均剩余租期为6.12年。

两只产品呈现出不同的经营特征。西安砂之船奥莱的销售额、客流和会员数量保持增长，鼎保大厦和鼎博大厦通过高出租率和较长租期形成租金收入。

不同业态运营表现开始分化

中金唯品会商业REIT年化现金流分派率为4.44%，报告期内可供分配金额为8787.51万元，在4只产品中金额最高。

该产品底层资产为郑州、哈尔滨两处杉杉奥特莱斯。报告期末，两处项目出租率和租金收缴率均为100%。前三季度，郑州、哈尔滨项目营业收入分别同比增长11.79%和7.48%。

中信建投首农商业REIT年化现金流分派率为6.68%，报告期内可供分配金额为4291.39万元。其底层资产为北京龙德广场，报告期末出租率为96.05%，租金收缴率为99.87%。

龙德广场固定租金收入为5714.64万元，占项目营业收入的92.70%。该产品期初现金余额中应向基金份额持有人分配的上期可供分配金额包含过渡期损益。

三季度横跨暑期、七夕、中秋等消费节点，各项目将经营重点落到品牌调改、节点营销、场景更新和租户管理。西安砂之船奥莱调改68个品牌，8月开设集合30余个品牌的新业态区域“超奥舱”，截至9月末累计实现销售额约547万元。

郑州杉杉奥莱围绕开业十周年开展品牌调改和节点营销，活动期间销售额同比增长32%，客流量同比增长21%。龙德广场完成30个品牌续约，新签品牌13个，并围绕暑期、七夕和中秋等节点开展主题营销。

从品牌调整、消费场景焕新到商户续约和招商补位，季报将精细化运营列为提升项目经营质效的重要抓手。销售额、客流量、会员数量和出租率的变化，也成为管理人主动运营能力的直接体现。

报告期内，中信建投首农商业REIT和中金唯品会商业REIT净利润分别为亏损1313.42万元和亏损1332.63万元，同期可供分配金额分别为4291.39万元和8787.51万元。

这与商业不动产REITs的产品性质有关：两只基金分别持有龙德广场和郑州、哈尔滨杉杉奥特莱斯，建筑物及相关长期资产需要按会计规则逐期计提折旧摊销。

两只产品当期计提的折旧摊销分别为5293.92万元和1.02亿元。折旧摊销计入当期成本，相关金额不对应当期现金支出，成为两只产品由净利润计算可供分配金额时的主要调整项。

配置选择更加丰富，存量资产盘活路径拓宽

商业不动产REITs试点于2025年12月31日正式启动。2026年4月24日，首批4只产品获得注册批复；6月18日，4只产品在上交所集中挂牌，合计募集资金约203亿元，底层资产分布在北京、上海、郑州、西安和哈尔滨。

首批产品上市后，沪市商业不动产REITs继续扩容。底层资产由购物中心、奥特莱斯和写字楼延伸至酒店，原始权益人增加了央企、外资机构和民营房企。

华安陆家嘴商业REIT于7月31日完成募集并成立，底层资产为上海晶耀前滩地铁上盖综合体。三季度末，项目办公部分出租率为97%，商业零售部分出租率为98%。截至目前，该产品尚未披露上市日期。

华夏保利商业REIT于7月28日完成募集并成立，募集规模约17.96亿元，底层资产包括广州保利中心和佛山保利水城，覆盖办公和购物中心两类业态。截至目前，该产品尚未披露上市日期。

华安锦江商业REIT将于10月30日在上交所上市，底层资产包括分布在18个城市的21家锦江都城酒店，是全市场首单酒店类商业不动产REIT。

外资背景项目华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金（508606）计划于11月3日至9日发售，底层资产为深圳来福士广场和凯德广场·涪城。

广发新城吾悦商业REIT于10月22日启动募集，底层资产为常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场。公众投资者有效认购规模超过初始募集上限，该产品公众发售部分提前结束。该产品是民营房企落地的首单公募REIT，进一步拓宽了商业不动产REITs的参与主体范围。

上海易居房地产研究院副院长严跃进接受新华财经采访时表示，商业不动产REITs的落地让国内REITs市场形成了更加丰富的层次，也在重塑房企的发展逻辑。REITs将部分成熟商业资产纳入公开市场交易，为房企增加了以经营性资产和现金流为基础的权益融资渠道。

中指研究院企业研究总监刘水向新华财经表示，央企、地方国企和民营企业相继探索公募REITs，可以盘活存量资产、拓宽资金来源，并推动优质信用、稳定经营和精细化运营形成正向循环。

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