40年房贷加速落地，中小银行推“分钟级预审” 原创

产联社编辑 | 凌乐仪

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【产联社】银行间围绕按揭客户的竞争，率先从区域性中小银行展开。9月22日，个人住房贷款最长期限由30年延长至40年的新规落地已逾三周，长沙银行、南京银行杭州分行、江苏银行及部分农商行已相继通过微信公众号、手机银行等渠道推广40年期房贷，并将线上预审、快速审批和专属客户经理作为卖点。

相比之下，多数国有大行和股份制银行虽然已经开始受理相关业务，但在营销和审批方面仍相对审慎。房贷竞争由利率进一步延伸至贷款期限、审批效率和服务体验。

中小银行上线40年房贷 招行北京支行称已有放款

9月18日，长沙银行发布信息称，该行个人住房贷款最长可贷40年，并提供从咨询、审批到放款的一站式服务。南京银行杭州分行提出线上申请、最快3分钟预审和24小时审批；江苏银行则已在手机银行和“苏银随心办”小程序开放住房贷款线上申请。

已有受访银行支行称，40年期房贷完成了业务落地。

“目前我们行已经有多个审批通过、并放款的40年期个人房贷业务。”招商银行北京地区某支行客户经理接受《证券时报》采访时表示，新办40年期房贷对申请人年龄和房屋楼龄均有要求。该行以85岁作为年龄与贷款期限合计的最高参考值，用85减去申请人的实际年龄，才是其可能获得的最长期限；贷款期限同时不能超过房屋剩余土地使用年限。

这意味着，40年只是监管规定的最长期限，不是所有购房者都能获得的标准产品。

银行间的差异还体现在审批速度上。相较区域性中小银行积极宣传线上申请和快速预审，多数国有大行和股份制银行仍以线下申请和人工审批为主。

博通咨询金融行业资深分析师王蓬博表示，一些银行对客户资质的核验流程较为复杂，房屋评估和产权材料对接也需要时间，因而很难在完整审批环节实现真正的“秒批”。

监管规定也显示，线上预审不能取代完整风控流程。《个人住房贷款管理办法（试行）》要求，银行在最终审批前至少与借款人面谈一次，对申请人的收入、债务和抵押物进行调查，并要求当面签订借款合同等文件。

40年期限首先改变的是购房者的月供压力。据《每日经济新闻》报道，上海易居房地产研究院副院长严跃进测算，以100万元贷款本金、年利率3%、等额本息还款为例，30年期月供为4216.04元，40年期降至3581.02元，每月减少635.02元，降幅约15%；相应地，40年期总利息较30年期增加约20万元。

上述测算建立在贷款利率不变、不提前还款等假设之上。实际房贷一般采用浮动利率定价，未来利率还可能随重定价安排变化，因此测算结果主要用于比较贷款期限变化带来的影响。

《个人住房贷款管理办法（试行）》还规定，借款人月房贷支出与收入之比不得超过50%，月度全部债务支出与收入之比不得超过60%。若暂不考虑其他负债，仅按50%的比例上限倒算，前述100万元贷款对应的月可支配收入要求可由约8432元降至7162元，相差约1270元。

咨询与带看量升温 存量房贷延期受关注

“最近是楼市‘金九银十’的销售旺季，所以来问房贷新政、个人住房贷款延长的新老客户都很多。”北京地区一家国有大行个贷经理接受《证券时报》采访时表示，新政出台后，其每天都能接到相关业务咨询。

不过，从咨询、带看到签约、申请房贷，再到银行最终放款，中间仍有较长的转化链条。目前尚无银行披露40年期房贷的申请量、通过率和放款规模，因而不能仅凭咨询量增加判断按揭业务已经回暖。

据第一财经报道，截至9月3日，链家在上海共协助10名客户向银行递交超过30年期的房贷申请，其中2笔完成审批，期限分别为37年和40年。这些申请人主要集中在30岁至40岁，贷款金额多在200万元至300万元。

早期业务已经出现，但规模仍然有限。

中小银行率先加大营销，与按揭贷款持续收缩的行业背景有关。中国人民银行数据显示，截至2026年6月末，全国个人住房贷款余额为36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年减少7163亿元。

国家统计局数据显示，2026年前八个月，全国新建商品房销售面积同比下降12.1%，其中住宅销售面积下降13.0%；同期，住房城乡建设部统计的二手房交易网签面积同比增长10.6%。

两项指标的统计范围并不完全相同，不能作严格的同口径比较，但增速一降一升，显示住房交易存在一定的结构性分化。拥有本地中介渠道、熟悉区域客户且审批链条较短的城商行、农商行，可能更容易在二手房按揭市场获得客户。

王蓬博表示，国有大行存量房贷规模较大，房地产相关风险敞口也相对较高，因此在推进超长期房贷时更重视长周期风险；中小城商行的本地客户资源较为集中，希望借助新政扩大信贷投放、缓解资产荒压力，营销意愿因而更强。

“中小银行反应迅速，体现了其机制灵活、决策链短、服务高效的优势。”招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼表示，在大型银行尚未大规模推广的情况下，中小银行主动补位，有利于形成差异化竞争，拓展零售信贷客户。

不过，董希淼同时提醒，40年期贷款会拉长信用风险、利率风险和资产负债期限错配风险，中小银行“不能只拼速度和规模”。银行应重点服务收入处于上升期的年轻客群和核心区域优质项目，将久期风险纳入贷款定价，并强化数字化风控和贷后跟踪。

相比新增贷款，存量房贷延期可能成为下一阶段更受关注的业务入口。《个人住房贷款管理办法（试行）》规定，贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，原贷款期限与展期期限合计不得超过40年。

各家银行对存量业务的执行也存在差异。21财经报道，云南耿马县农信联社明确称，新规适用于新受理的个人住房贷款，存量已发放贷款仍按原合同执行。因此，存量房贷能否延长以及如何办理，仍需以贷款银行和经办分支机构的具体规定为准。

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